Gewerbliches Mietrecht in Polen

Inhalt des Mietvertrages

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter vertraglich genau bestimmte Gewerberäume für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten.

Im Rubrum des Mietvertrages ist darauf zu achten, dass die Daten des Vermieters genau aufgeführt sind (Bezeichnung des Vermieters (Firma), Adresse, Steuernummer NIP sowie die Nummer KRS, unter der der Vermieter in das polnische Handelsregister eingetragen ist).

Als Anlage sollte dem Mietvertrag ein Auszug aus dem Handelsregister beigefügt werden, aus dem sich die beim Vermieter geltenden Vertretungsregelungen ergeben. Der Mieter sollte darauf drängen, vom Vermieter einen Handelsregisterauszug zu erhalten, der den Stand der Eintragungen zeitnah zum Datum des Abschlusses des Mietvertrages widerspiegelt. In der Praxis werden in der Regel Auszüge akzeptiert, die nicht älter als 3 Monate sind.

Bezeichnung des Mietgegenstandes

Der Mietgegenstand sollte im Vertrag so genau wie möglich bestimmt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Hier ist zunächst darauf zu achten, dass der Vermieter in einer entsprechenden Erklärung den Rechtstitel angibt, aus dem sich das Recht zur Vermietung ergibt. Das kann zum einen das Eigentum an dem gegenständlichen Grundstück sowie an dem darauf befindlichen Gebäude sein, zum anderen das Erbnießbrauchsrecht an dem Grundstück sowie das Eigentum an dem darauf errichteten Gebäude. Als Anlage zum Mietvertrag ist ein Auszug aus dem entsprechenden Grundbuch beizufügen. Ergibt sich das Recht zur (weiteren) Vermietung aus einem bereits bestehenden (Haupt-) Mietvertrag, so ist auch dieser im (Unter-) Mietvertrag anzugeben.

Bei der Anmietung von Büroflächen in einem in den letzten Jahren errichteten Bürogebäude setzt sich die Fläche, für die letztendlich die Miete zu zahlen ist, aus den folgenden Bestandteilen zusammen: die eigentliche Bürofläche, ein prozentualer Anteil an den Flächen, zu denen alle Mieter der jeweiligen Etage des Bürogebäudes Zugang haben (die sog. Gemeinsamen Flächen, zu denen z. B. Flure, Ein- und Ausgangsbereich der Fahrstühle und Toiletten gehören) sowie (optional) eine vertraglich festgelegte Anzahl von Parkplätzen (in der Regel in der Tiergarage).

Für die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes können im Text des Mietvertrages oder in einer Anlage Aufstellungen verwendet werden, aus denen sich die exakte Angabe der Quadratmeter sowohl der gesamten Bürofläche als auch der einzelnen Räumlichkeiten (u. a. Konferenzsaal, Mitarbeiterräume, Küche, technische Räumlichkeiten für den Server usw.) ergibt. Darüber hinaus ist die Beifügung eines Planes hilfreich, der die Lage der einzelnen Büroräume in der Form einer technischen Zeichnung darstellt.

Formerfordernis

Ein Mietvertrag über die Überlassung von gewerblich genutzten Räumlichkeiten, der für einen bestimmten Zeitraum, jedoch länger als ein Jahr, abgeschlossen werden soll, ist schriftlich abzuschließen. Im entgegen gesetzten Fall wird der entsprechende Vertrag als Vertrag auf unbestimmte Zeit angesehen.

Darüber hinaus gilt ein befristeter Mietvertrag, der für einen längeren Zeitraum als 10 Jahre abgeschlossen wurde, nach Ablauf dieser Frist als unbefristeter Vertrag. Diese Bestimmung kann vertraglich nicht abgeändert werden .

Mängel des Mietgegenstandes

Das polnische Zivilgesetzbuch gibt dem Mieter von gewerblichen Immobilien verschiedene Möglichkeiten, sich bei Auftreten von Mängeln der Mietsache mit dem Vermieter auseinanderzusetzen.

Weisen die angemieteten Büroräumlichkeiten einen Mangel auf, der eine Nutzung zum vertraglich verabredeten Gebrauch einschränkt, kann der Mieter für die Zeit des Vorhandenseins des Mangels die Miete in einem entsprechenden Maße herabsetzen (z. B. bei Vorliegen undichter Fenster oder einer nicht funktionierenden Heizung). Durch die Mietminderung werden die beiderseitigen Leistungen wieder in ein Äquivalentverhältnis zurückgeführt.

Sind bereits im Moment der Übergabe der Gewerberäume Mängel vorhanden, die einen Gebrauch zu dem im Vertrag bezeichneten Zweck unmöglich machen, hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen.

Das gleiche gilt dann, wenn entsprechende Mängel nach der Übergabe, also während der Benutzung der Räumlichkeiten sichtbar werden und der Vermieter diese Mängel nicht in einer angemessenen Frist beseitigt, obwohl er über das Vorhandensein der Mängel durch den Mieter informiert wurde. Schließlich kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn während des Bestehens des Mietverhältnisses Mängel auftreten, die nicht beseitigt werden können.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die oben dargestellten Rechte des Mieters aus Gewährleistung dispositiven Charakter haben und deshalb vertraglich abgeändert werden können. Das bedeutet, dass der Vermieter im Mietvertrag seine Verantwortung aus Gewährleistung auch vollständig ausschließen kann.

Mietzins und Nebenkosten

Der Mietzins stellt die Gegenleistung für die Benutzung des Mietgegenstandes dar. Er wird entweder unmittelbar in polnischen Zloty angegeben, oder als entsprechender Gegenwert eines bestimmten Betrages in einer Fremdwährung, hier meist in EUR.

In der Regel enthält der Mietvertrag eine Bestimmung, aufgrund derer der Vermieter berechtigt ist, nach z. B. einem Jahr der Mietdauer die Miete entsprechend dem Index für den Anstieg der Preise für Waren und Dienstleistungen anzuheben. Dieser Index wird durch den Präsidenten des polnischen Hauptamtes für Statistik u. a. einmal jährlich für das jeweils abgelaufene Jahr veröffentlicht.

Die Nebenkosten setzen sich in der Regel aus unmittelbaren und proportionalen Kosten zusammen.

Zu den unmittelbaren Kosten gehören hier Kosten, die sich auf der Grundlage von Ablesegeräten ermitteln lassen, wie z. B. Verbrauch von Warm- und Kaltwasser und elektrischer Energie oder die aufgrund von entsprechenden Rechnungen, wie z. B. bei Telekommunikations- und Internetdienstleistungen, durch den Mieter zu zahlen sind. Hier kann sich der Vermieter grundsätzlich lediglich dazu verpflichten, die Voraussetzungen für die Lieferung der entsprechenden Medien in seinem Verantwortungsbereich zu schaffen (d. h. die technischen Möglichkeiten sowie den Abschluss der jeweiligen Verträge mit den Medienlieferanten).

Die proportionalen Kosten hingegen sind zum einen Kosten, die nicht durch den unmittelbaren Ver- oder Gebrauch des Mieters entstanden sind, wie z. B. die Bewachung des Bürogebäudes, in dem sich der Mietgegenstand befindet oder aber die Reinigung der Gemeinsamen Flächen. Zum anderen sind dies Kosten, die mit der Immobilie an sich verbunden sind, wie z. B. der Erbpachtzins oder die Grundsteuer. In beiden Fällen wird in der Regel die Gesamtsumme anteilig auf die einzelnen Mieter im Gesamtobjekt verteilt.

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